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业内解读:房价下调期在售期房容易有质量问题
http://px.jxnews.com.cn/   2012-04-05 15:19    萍乡频道-萍乡新闻门户网  【字 体:  
 

  一夜之间,售楼处标有“精装标准”的样板间被开发商整体改造,买房人在抗议自家精装房名不副实后却遭开发商“偷梁换柱”,维权的有力局面被反转,令人瞠目结舌。面对买房人的无奈,业内人士提醒,每到房价下调期,房屋的建筑质量都会面临挑战,开发商为控制成本而可能出现的偷工减料,将导致房价下调期的期房在今后的二手房流通市场和建筑质量上双双暴跌。

  买房故事一夜之间精装标准大转变

  购房人王女士遇见了让自己哭笑不得的事,王女士说,自己在太原购买了星河湾精装房,然而,到交房验收时,王女士却发现,原本在样板间里的精装交房标准却跟自己家的不太一样,仅拿壁纸一项来看就有很大的出入,为此,王女士联系了开发商的相关工作人员要给自己讨个说法。经过一系列的检查和协商,相关工作人员当场表示王女士家的装修情况确实与精准标注有出入,解决方法等其回去反映情况后再告知。

  第二日,当王女士再次找到相关工作人员协商解决方法时,却遭遇对方的不认账,无奈王女士只好再次带着工作人员去核对自己家的装修与样板间之间的出入,但是,这一次却让杨女士大跌眼镜,一夜之间,自己家的装修竟然符合了精装标准!原本壁纸等方面的出入,竟然不翼而飞。王女士无奈地说,“真没想到,开发商竟能想出这样的招数,一夜之间替换了样板间里原本的装修,把壁纸都给换了。”

  王女士表示,自己当年选择购买这个项目全因为品牌效应,在当时太原房价还仅有几千元时,而该项目的售价就已经接近两万,然而,当时买房时却万万没有想到会遇到今天的问题。

  业内解读房价下调期在售期房易有质量问题

  据了解,王女士并不是个例,此前,太原星河湾的业主就曾为精装不精的问题进行过抗议,一些业主家中出现了地面大理石龟裂、木门起皮、地板的粘合处、地脚线与大理石的截面出现明显裂缝、壁纸有明显色差、暗红色的木质地板还没入住就因地热而变黑、家具门合不上等种种问题。不仅如此,近期之内,全国范围内陆续有知名房企因房屋质量问题而遭到业主的抗诉。

  对此,有业内人士表示,一些在全国范围内扩张的企业更容易受到资金链的牵制,特别是从去年开始,开发商的资金链受到严峻的考验,一方面房子不好卖,项目回款放缓放慢,另一方面开发商的融资渠道也相继受阻。在这种情况下,如果企业项目众多,又面临同时开工建设等问题时,在建项目确实会因控制成本而造成一些建筑质量问题的产生。特别是上述王女士购买的项目,开发商此前投入巨资开发西北部城市,但收益却远远没有预想的好,大量的资金牵制或导致了该企业太原项目问题频生。

  此外,北京中原地产三级市场研究总监张大伟还指出,在房地产行业,一个经典的经验教训是,房价下调那一年的期房,今后在二手房市场中销售的价格也会低于周围的其他老项目,譬如在2008年年底交房的项目,其中一些目前在二手房市场中的销售就不如2007年的房子。

  对此,张大伟表示,造成房价下调年份建设的房子,二手房价格比周边其他项目低的原因,首先是房价下调期内房屋的销售周期会拉长,房子的销售价格差异也比较大,同时房屋的购房者差异度也很大,这些都会导致该项目在二手房市场中出现销售价格的差异。另外也需要指出,在房价下调期,部分开发商为了节省资金、控制成本也可能出现偷工减料等现象,这就直接影响了房屋的质量和今后的二手房销售价格。张大伟说,这种现象在以前表现得更为明显,因为以前建安成本在房价中的占比较大,所以,缩减建安成本将直接影响房屋质量,但目前来看,随着其在总房价中占比的减小,以及各开发商对于企业品牌的看重,这样的问题会有所好转。

  不过也要提醒买房人,据了解,一般情况下,7层以下建筑的土建成本约为每平方米1000元至1200元,30层左右的土建成本约为每平方米2200元至2500元,卖出商品房的价格基本在每平方米1万元至2万元,价格高的甚至要每平方米3万元至5万元。除去高昂的地价部分,主体工程造价在房价中占很少的比例,但为了获取更多的利润,一些开发商还是要使劲压低主体工程在房价中的比例,这样的房子质量就可想而知了。因此,购房人在买房时应更加理性,无论是新房还是二手房都应在全面了解房屋的各项情况之后再出手。

  专家观点揭开房屋质量问题“症结”所在

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,多年来我国住房质量问题一直无法得到根本性改善的原因主要是两方面:一是开发建设单位没有动机。二是制度设计不完善。

  楼建波分析说,开发建设单位没有动机的原因,一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡,市场需求大于供给,使得房子不愁卖,开发商不需要依靠质量去售楼。另一方面,对于建筑质量问题的处罚没有那么严重,也使得开发建设单位放松了对质量的要求。

  楼建波认为,开发商赶工期也是个重要原因。“开发商为什么要赶工期?房子越早建好,资金回笼就越快。另外,出让合同中开工和竣工日期有要求,施工许可证也有期限,开发商的预售合同中对交房日期也有规定。”“但是在工程实际操作中,会有很多变动因素。”楼建波举例说:“一个工人就曾跟我说过,浇一层水泥之后还要再浇第二层,而这之间的时间在不同的季节是不同的,湿度和温度不合适的情况下,就应该多等一段时间。但是事实上呢,开发商往往急着赶工期,不考虑自然条件是否合适。而监理也往往被开发商说服。” “总之,造成住房质量频出的原因是多方面的,政府和购房者都要努力。不要让工期成为首要,而是要让质量成为首要。”楼建波说。

  此外,北京市住建委一位负责人在接受采访时也表示,现行住房质量管理体系限制了小业主对住宅质量的监督权,导致了质量保证责任主体的错位。该负责人说,在现行的住宅质量保证体系中,小业主作为最终产权人,对住宅质量控制的监督权是缺位的,小业主被完全排除在质量控制体系之外,无法对住宅质量监督行使先予权,客观上造成他只能寄希望于政府把质量最后一道关,并将政府视为质量无限责任者。同时,开发商、建造商和监理商,在某种程度上是利益共同体,三者没有相互制约的关系。国家相关部门目前对住宅质量验收采用的是竣工验收备案制和一定比例的现场抽验制,备案制只是形式审查,开发商备足材料即可,抽验制也有别于分户验收或一户一验,导致绝大多数住宅被排除在监管之外;而开发商、施工方、监理方等五方责任主体在住宅质量验收中扮演的是“生产与卖家”角色,且施工方、监理方等都受雇于开发商,实际是“五位一体”,自己的商品自己来验,属于自我监管,五方责任主体如果自觉性、责任心强一些,住宅质量就会相对好一点,否则难免出现漏洞,质量堪忧。

 
  [稿源: 北京青年报 ]
  [编辑: 万炳全 ]
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