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楼市本无底 随时可出手
2012年是“刚需年”,一、二季度南昌楼市将迎来新一轮大放量
http://px.jxnews.com.cn/   2012-03-17 09:59    萍乡频道-萍乡新闻门户网  【字 体:  
 

  目前,南昌地铁1号线正展开征地拆迁工作,总征面积42万m2,房屋征收总户数达2700余户,对此,南昌正掀起一场声势浩大的“安家行动”,吸引了包括绿地、保利在内的50余家房企,以及10余家中介参与。这一波购房需求的释放,对推动南昌楼市整体回暖有多大的作用,是否将助推南昌房价的上涨?此外有业内人士预计今年4、5月份将是置业者入市的好时机,对于目前种种热点问题,本报记者特别采访了江西地产两位资深地产人,以求解开置业者心中的种种关切。

  房价现处下行、去泡沫化阶段

  记者:3月5日,温家宝总理在做政府工作报告时指出,2012年的GDP目标是增长7.5%。这是我国GDP增长目标八年来首次低于8%。不再要求GDP“保八”,这是否将成为楼市深度调整的动力之源?

  聂:降低发展速度,是为了提高发展质量、调整结构、保护生态,保证可持续发展。南昌房地产经过10多年的超速发展,开发企业也应该提高产品质量、为不同的客群量身定做不同的产品;也正好借这个机会,调整产品结构、提升服务质量。南昌房地产结构也将从住宅地产占绝对的主力,演变为以住宅地产为主,以商业地产、旅游地产、文化地产为辅的多业态、多结构形态。

  涂:十二五规划期间,关于GDP我们听到最多的就是由以前的“保增长”变成“稳增长、降增速”和绿色GDP。在今年的两会上,政府更是将GDP的预期目标调整为增长7.5%,温家宝对此作出的解释是,主要是要与“十二五”规划目标逐步衔接,引导各方面把工作着力点放到加快转变经济发展方式切实提高经济发展质量和效益上来,以利于实现更长时期更高水平更好质量发展。

  那么GDP是如何关联到楼市的呢?我们知道,以前GDP是最容易量化最直接考核官员的政绩指标,是地方官员追逐升迁的指挥棒。在GDP主导的考核机制下,地方依靠大量举债投资拉动刺激经济增长,土地财政就衍化成为政府的主要还贷来源;而在当前,随着绿色GDP的提出,转变经济增长方式和保民生也成为政府考核的主要对象,地方政府一方面减少了来自于以前纯GDP增长的指标压力,另一方面政府则得到空出的部分时间,在保民生的问题上,通过住房双轨制解决群众的住房难问题。

  可以预见,在国家“稳中微调”经济大局确立的背景下,未来楼市调控不会放松,促进房价的合理回归和确保楼市处于健康合理有序发展将是政府主抓的重要方面。

  记者:同日,温总理强调要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。据此,您判断“两会”后的南昌楼市将有何新的走势?

  聂:因为年底才换届,所以猜想“两会”后,暂时不会出台太大的房地产政策,今年应该是一个政策平稳期。但是由于前期南昌土地出让量大及建成商品房库存的压力,估计五一前后,将会有一轮较大的推盘过程,到时购房者的选择余地就很大,对开发企业来说,总体是一个以价换量的过程。

  涂:从克而瑞机构近期的研究数据来看,南昌楼市的拐点去年12月就业已确立。南昌楼市价格现处于下行阶段,去泡沫化正一步步进行。春节后市场成交虽有所上升,但未达到开发商所说的“楼市回暖”,双方博弈已偏向于“买方市场”。

  此次两会,温总理再次强调楼市调控和保障性安居工程建设,这已经是温家宝近一年时间内六次提及促进房价合理回归。不放松信号之强,促房价合理回归呼声之高,显而易见。而针对前期部分地方政府“新政”,稳中微调做到合理是最基本的要求,满足刚需的购房意愿则是现在中央一再强调的“合理有序”。

  因此,2012年的南昌楼市,将是调控的一年,将是针对刚需的一年,将是公租房大量入市、商品房价格走低的一年。

  记者:目前,南昌地铁1号线总征面积42万m2,房屋征收总户数达2700余户,对此,南昌正掀起一场声势浩大的“安家行动”,吸引了包括绿地、保利在内的50余家房企,以及10余家中介参与。这一波购房需求的释放,对推动南昌楼市整体回暖有多大的作用,是否将助推南昌房价的上涨?

  聂:拆迁是一件关呼民生的大难事,这要看政府的力度有多大。再一说征收的2700户,是否都是无房户,马上就要购房呢?就算全部购房,按每户100平米计算,也只能消化27万平米,对南昌楼市来说只是杯水车薪,近60家企业参与“安家行动”,只能说明南昌开发企业和中介公司日子都不好过,但对南昌房价不可能产生多少影响。“安家行动”很有可能演变成为五一前南昌楼市促销的一次大练兵而已。

  涂:南昌目前所进行的“安家行动”,是由南昌市住房保障和房产管理局带头支持并发起的,统计显示已有56家开发企业和13家房产经纪机构报名参加。此次行动优惠的对象,必须是轨道交通1号线沿线房屋(含住宅和非住宅)被征收人选择货币补偿,且在2012年6月30日前签了房屋征收补偿协议和搬迁的对象。

  在此之前,政府就针对搬迁户确定了以产权调换补偿、货币补偿和现房产权调换的补偿方式,并在朝阳新城和红谷滩凤凰家园各设置了一个安置房点。这样我们可以估计,此次征收的户数虽达2700余户,但真正需要购房置业的远低于此。同时,我们再比较下南昌楼市近期的库存量,以及接下来两三个月的市场供应量,开发商还将面临巨大的去化压力,形式依然严峻。

  一句话,现在市场的成交主力军是刚需购买者,“安家行动”虽可缓解开发商目前的压力,但远未到楼市回暖的地步,助推房价上涨更无从谈起。

  刚需客渐成购房主力

  记者:有业内人士预计今年4、5月份将是置业者入市的好时机,您怎么看,您认为2012年是否将出现抄底的时机,何时出现?

  聂:今年四、五月份,的确有非常多的项目推盘,置业者有很多的选择机会。从去年九月份,南昌楼市明显受到调控影响以来,价格和交易量已经明显受挫,但是南昌城区大规模扩容才刚刚开始,还有大量刚需客户入市;南昌住宅地产品质并不高,加上商业地产、旅游地产和文化地产的出现,满足了改善性需求、享受性需求等不同需求层次的客户,市场需求明显存在,南昌房价不可能有太明显的降价,只能是2012年楼市的价格会更加合理。“楼市本无底,随时可出手”。

  涂:部分业内人士预计4、5月份是置业者入市的好时机,主要是出于以下考虑,一是国家调控政策不放松,二是大部分房企即将到期的信托兑付。这些分析虽有道理,但仍有一些细节需要我们来把握。

  克而瑞研究中心杨红旭曾有一个观点:房地产已经告别了暴利的“黄金十年”,进入了微利的“白银十年”。这一观点已逐步普遍被业界所接受,也成为了官方的认可说法。可以坚信,当今楼市是趋向价格的合理回归,未来楼市价格则不会出现大波动,与经济同步处于一个健康有序稳定发展的状态。

  那么2012到底何时楼市会筑底呢?从我们所了解的市场行情来看,一、二季度南昌楼市将迎来新一轮的大放量,而刚需购房者的冷处理将使得总库存进一步高企。进入三、四季度,随着开发商年底冲任务量的压力剧增,那时南昌楼市可能有所松动,低价易量可能形成抄底。

  记者:您对目前暗流涌动的刚需一族,有何置业建议?

  聂:今年国家的调控政策是不可能放松,大的财税政策也不会出台,倒是针对刚需置业者的金融政策会有所放松,如,降低首套利率(目前是基准利率、以后可能还会出现优惠利率),降低首付比例等。刚需是时不我待的,看好的项目,“该出手时就出手,风风火火去结婚”,不要幻想会出现大幅度的降价。

  今年楼市供应会出现中心稳定、周边开花的局面,红谷滩和市区的供应量偏小,朝阳新城、高新片区供应量。朝阳平均价格应该在7000元/平以上,而高新平均价格在7000元/平以下。

  朝阳新城更适合改善、高新更适合刚需,尤其是地铁一号线的开通,给高新又增添了更多想像空间。从去年12月的数据来看,高新已经成为南昌成交量最大的区域,而且这个趋势最少要维护2年,刚需客户可以多多关注高新片区的项目。

  涂:国家对房产调控效果初现,两会期间依旧传达出深化调控的决心。从2011年10月开始,由于供应产品结构发生了较大的变化,南昌市整体均价也出现了结构性的下跌,在中高端产品成交惨淡的行情下,刚需类产品则异军突起,充斥了绝大部分市场成交,带动成交量上扬。

  开发商也由此看到了限购下的新生机——刚需客户将在调控形势下成为购买主力,被各大开发商争抢。

  面对市场存量丰富,卖方市场已向买方市场转变,现在刚需一族的选择面就比较多。当前建议他们可以多看看适合自己的项目,不能一味追求价格高低购房,价位不是唯一衡量购房的指标,应结合自身实际,并且综合从开发商品牌、房屋品质、交通通达度、生活配套及物业水平等多个方面共同考究。

 
  [稿源: 江西晨报 ]
  [编辑: 万炳全 ]
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