中国江西网萍乡频道
集团报刊江西日报 信息日报 江南都市报 新法制报 大江网 新参考文摘 赣商杂志 都市家教 报刊精萃 地市频道南昌 九江 景德镇 赣州 新余 上饶 吉安 抚州 宜春 萍乡 鹰潭
您当前的位置 : 中国江西网首页  >  萍乡频道  >  房产  >  人物访谈
陈劲松:中场休息 修改规则
2011-07-29 11:48:00    来源:观点地产网
编辑:吴新才    作者:开发商贷款
字体:   | 萍乡论坛 | 评论(
新闻热线:0799-6321110
新闻热线:0799-6321110  QQ爆料:173516917  短信(微信)爆料:13767890011

  

  2011年中国房地产市场趋势如何,下半年怎么发展,房价会不会跌,有什么新政策出台,诸如此类,大家都非常关心。实际上我是这样理解的:就如同足球比赛,有上下半场,中间还有个中场休息。中国房地产业在2008年走完了上半场,要不是因为美国金融风暴,以及随之而来的2009年中国宏观经济环境与政策突然转向,房地产业的调整应该已经完成。而如今,在耽误了整整两年之后,调整还得继续,上半场结束,2011年进入中场休息。

  中场休息要干三件事

  中场休息要干几件事:第一,总结经验;第二,弥补不足;第三,实际上中国房地产还有一个规则修改的过程,确定下半场的基本规则要在中场搞掂。中场会持续多久?预计最短一年半,往长说得三年。这个中场调整阶段对中国房地产非常必要。

  2011年下半年还将处于中场,没有到下半场,因此对今年下半年任何规则的180度转向的预测全都会破产。现在不是2009年,也不是2008年。区别在哪呢?2008年的时候,我们对未来不确定性的恐惧前所未有,而今年我们更具主动性,认识也相对比较清楚,因此不会像2009年一样来个宏观环境和政策的180度转向。限购、限贷、限价,提高存款准备金率,以及马上可能还会发生的提高利率,都具有主动性,没有一个是因为客观环境而仓促上马,也没有一个是为了应对一次即时的危机。

  在中场没有调试完的情况下,下半年不可能有所转向。中场结束的标志是什么?有两条:

  第一,保障房建设有实质性的进展。为什么预测中场持续一年半到三年呢?跟保障房密切相关。保障房在全国实质性推出的情况,会对下半场产生前提性的影响。

  第二,在强烈危机意识下对目前房地产市场的认识达成一致。包括在对税收、对城市化的影响等大方向上形成共识。我们不认为形成共识是宣传一个观点使之被普遍接受的过程,形成共识必须是要经历一次强烈的危机,使得纳税人、政府、开发商都清楚了。

  这就回答了很多问题,比如说会有新的政策出台吗?有没有转向的、放松的政策呢?地方的限购会取消吗?地方会暗暗地把限价取消吗?所有这些可能会有,但都不是主流,只是小浪花而已。

  市场机制叫停之后

  今年下半年我们说是中场休息,中场休息在于市场机制不灵了,市场机制叫停了。比如说价格,按理说价格是市场机制的核心,但目前却由政府来定;此外,如果说开发商贷款需要有点政策调控,那么老百姓个人抵押贷款现在也由政府定就不太妥了;至于限购,就更不是市场机制了,直接不让你进入市场了。

  市场机制的暂停,会发生几件事情:

  第一,部分开发商的开发尤其是豪宅的开发会暂停。因为你要钱没钱,要卖没人买。很多人问那怎么不降价呢?降价有人买吗?降多少有人买呢?这个问题就成为摆在开发商面前一个非常实际的问题。所以破产的多种形式会在下半年出现,比如兼并和重组在今年下半年力度会比较大。上半年大家是暂停不玩,下半年憋不住了,有些人退出,有些人坚守,这个是很可能发生的。

  第二,价格下调是大概率事件。目前下调应该是出现了,对于表现还不明显的城市,那就证明当地的开发商可能采用其他方式,或者是很有实力,这都有可能,因为存在地域差异。

  第三,民间资金寻找机会。我们看今天的中国,虽然银行钱紧得不得了,但是信托投资、私募股权投资(PE)、基金投资依然非常火爆。钱还在、心不死,这些钱可能会在这个时候寻找机会,弥补银行存款准备金率高带来的钱荒。

  下半场的新局面

  下半场中国房地产会发生一系列的变化,这些变化跟上半场不同。首先规则变化了。中国上半场的规则就是大家都是商人,开发商是,消费者是,政府也是。现在发现不对了,政府光当商人不行了。因此,下半场政府目标要多元化,与土地财政相比,就业、税收等恐怕更重要。其他的变化还表现在市场分成保障房和商品房了,以及城市化纵深发展等。

  在新的游戏规则下,会发生什么呢?我认为会涌现出一些新趋势:

  第一,房地产基金大发展。短期内基金可能会大发展,进入房地产,原因在于行业无法承受资金周期性频密的紧和放,没有哪个行业在过去三年经历了像房地产这样冰火两重天的180度大转弯。企业制定一个战略至少可以管三年,而制定房地产战略至少得一年一变,因此基金是一定会发展的。

  第二,房地产跟内容的结合会越来越多,跟服务的结合会越来越多。比如旅游地产,目前很多是挂羊头卖狗肉的”斧子汤”型,重地产不重旅游。随着政府水平越来越高,以及旅游内容提供商和房地产提供商开始执行不同的职能,斧子汤型旅游地产渐渐行不通了,服务内容提供商未来会有非常好的前景。

  另外,商业地产也不能成为斧子汤的那个斧子,我们现在搞商业地产,拿商业当斧子,还是想卖住宅,而商业本身赚不赚钱无所谓。但是终有一天,这种使商业不赚钱而卖住宅又有问题的模式,将会成为一个巨大的包袱。现在旅游地产不说旅游,先说地产,商业地产不说商业,先说地产,这个是一个很不好的上半场的习惯,下半场恐怕要变。

  第三,配置的多元化。比如说形成了两个市场:保障房市场与商品房市场。保障房市场会有什么商机呢?商品房市场会跟以前完全一样吗?是不是全靠政府呢?如果不是,则会诞生一些新的服务商。

更多相关新闻及资讯请关注微信公众号"中国江西网萍乡频道(djwpxpd)"和"江西新闻(jxrb_jxnews)。
相关新闻
网友留言
江西网警在线
互联网经营备案登记-红盾标志